Triangle-Industrieimmobilien sind trotz neuer Lieferungen „immer noch ein Vermietermarkt“.

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von Lawrence Bivins, WRAL TechWire – 9. Juni 2023 .

Anmerkung des Herausgebers: Der Sonderbericht „Follow the Numbers“ von WRAL TechWire zu Gewerbeimmobilien wird vom Gewerbeimmobilienunternehmen CBRE Raleigh unterstützt.

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RALEIGH – Im Gegensatz zu seinem schwächeren Büro-Pendant bleibt der Markt für Triangle-Industrieimmobilien stabil – zu Beginn des ersten Quartals 2023 mit einer positiven Nettoabsorption von mehr als 862.000 Quadratfuß. Die Auslieferung neuer Produkte führte zu einem Anstieg der Leerstandsquote auf 4,5 Prozent, ein Anstieg um 240 Basispunkte (oder 2,4 Prozentpunkte) gegenüber dem rekordtiefen Leerstand im ersten Quartal 2022.

Industrieimmobilien reichen von Kühllagern bis hin zu Produktionsstätten. Zum Segment gehören auch Flex Space, die Flachbauten, in denen Montage-, Lager- und Bürobetriebe sowie Kundenausstellungsräume untergebracht werden können.

CBRE-Grafik

„Was in unserem Markt in letzter Zeit wirklich boomt, sind Lager-/Vertriebsflächen“, sagt Elizabeth Gates, Senior Research Analyst bei CBRE|Raleigh, das vierteljährliche Daten über die Marktbedingungen für Gewerbe- und Industrieimmobilien verfolgt und berichtet. Die Nachfrage nach Lager- und Vertriebsimmobilien kommt größtenteils aus dem E-Commerce-Fulfillment-Bereich. „Das begann schon vor COVID-19 – aber nach der Pandemie nahm es einfach Fahrt auf“, sagt Gates. Das Wachstum der Vertriebsflächen wird laut Gates auch durch eine Verlagerung der amerikanischen Unternehmen weg von einem nationalen Vertriebsrahmen hin zu lokaleren und regionaleren Fulfillment-Modellen vorangetrieben, die Produkte schneller in die Hände der Kunden bringen können.

Die Rückkehr zu einem „normaleren“ Verbraucherverhalten nach dem Abklingen der Pandemie hat nicht zu einem Rückgang des digitalen Einzelhandels geführt, berichtet das US Census Bureau. Tatsächlich stiegen die Online-Ausgaben im Jahr 2022 um 11,3 Prozent, was darauf hindeutet, dass die Nachfrage nach E-Commerce-Fulfillment-Centern noch eine Weile stabil bleiben könnte. Das führt zu höheren Mieten für die Mieter. Im ersten Quartal 2023 stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Lagerflächen auf 8,54 US-Dollar pro Quadratfuß, ein Plus von 12,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2022. Bei flexiblen Flächen war ein bescheidenerer Anstieg zu verzeichnen, der im Laufe des Jahres um 8,5 Prozent auf durchschnittlich 16,14 US-Dollar stieg.

Erleichterungen für Mieter könnten auf dem Weg sein. Derzeit laufende Bauprojekte werden mehr als 4,6 Millionen Quadratfuß umfassen. Flächenangebot für den Industrieimmobilienmarkt der Region. „Es kommen erhebliche Mengen neuer Produkte auf den Markt, und das ist gut so“, sagt Gates. Trotz des Anstiegs der Leerstandsquoten „bleiben sie unglaublich niedrig.“ „Es kommen immer mehr Flächen hinzu, und das ist positiv für die Mieter“, sagt sie. „Im Moment ist es noch ein Vermietermarkt.“

Während der Löwenanteil der neuen Flächen in den Kernmärkten in den Landkreisen Durham, Orange und Wake liegen wird, sind es fast 1,7 Millionen Quadratfuß. des neuen Produkts soll in „abgelegene“ Märkte wie Chatham, Johnston und Lee County geliefert werden. „Das ist ein bemerkenswerter Trend“, sagt Gates. „Wir sehen in unseren entlegenen Landkreisen immer mehr Wachstum.“

Während Technologiefirmen auf die Bremse treten, deuten Daten darauf hin, dass die Nachfrage nach Triangle-Büroimmobilien nachlässt

CBRE|Raleigh, ein Joint Venture zwischen lokalen Auftraggebern und der in Dallas ansässigen CBRE Group, Inc. [NYSE: CBRE], ist das führende Gewerbeimmobiliendienstleistungsunternehmen auf dem Raleigh-Durham-Markt und bietet Portfoliomanagement, Verkaufs- und Leasingdienstleistungen sowie Beratung Fachwissen und andere Dienstleistungen. Es sammelt Industrieimmobiliendaten für acht Triangle-Bezirke. Nicht in die Analyse einbezogen sind Bioproduktions-, Medizin- und Life-Science-Einrichtungen sowie staatliche Liegenschaften, die das Unternehmen alle separat erfasst.

Der Mangel an Industrieflächen im städtischen Kern der Region hat zu höheren Preisen geführt. Abgelegene Gemeinden bieten Entwicklern eine günstigere Erschwinglichkeit. Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur sowie in die Wasser- und Abwasserkapazität haben einst ländliche Gebiete für moderne Industriebetriebe attraktiv gemacht. In Johnston County beispielsweise befinden sich derzeit fast 1,5 Millionen Quadratfuß Industriefläche im Bau. In der Nähe von Smithfield hat AdvanceTEC kürzlich eine 10-Millionen-Dollar-Investition in Reinraumflächen abgeschlossen. Das Gebäude verfügt außerdem über etwa 63.000 Quadratfuß traditionelle Lager-/Vertriebsfläche, die zur Miete zur Verfügung steht. AdvanceTEC hat seinen Hauptsitz in Richmond, Virginia, und bedient Kunden aus der Biotech-, Nanotech- und Cleantech-Branche. Die Expertise des Unternehmens ist in Regierungs-, Militär-, Universitäts- und Unternehmenseinrichtungen zu finden. Das privat geführte Unternehmen hat erfolgreich Einrichtungen für Forschung, Pilotproduktion und Großserienfertigungsanwendungen errichtet.

Große Industriebetriebe haben in den letzten Jahren ihren Weg in die Landkreise Chatham, Johnston und Lee gefunden. „Je weiter Sie hinausgehen, desto bessere Preise erhalten Sie für Grundstücke“, sagt Ann-Stewart Patterson, Executive Vice President von CBRE|Raleigh. „Diese Bezirke investieren auch viel Geld in die Infrastruktur, um das Wachstum zu unterstützen“, sagt Patterson.

In einigen Fällen arbeiten die Wirtschaftsentwicklungsleiter des Landkreises eng mit privaten Entwicklern zusammen, um mehr Industrieflächen der Klasse A für den Markt vorzubereiten. Eine Partnerschaft zwischen der in Greensboro ansässigen Samet Corporation und der Sanford Area Growth Alliance, die die Anwerbung und Expansion von Unternehmen in Lee County und der Stadt Sanford überwacht, führte zum Bau von vier industriellen Rohbauten im Central Carolina Enterprise Park. Rohbauten umfassen Merkmale wie Fundamente, Türen, Fenster, Fußzeilen und Dächer, lassen den Endnutzern jedoch die Flexibilität, die Innenräume so auszustatten, dass sie den Spezifikationen ihres Betriebs entsprechen.

„Unser Fokus auf Gebäude hat uns von manchen Mitbewerbern abgehoben“, sagt Jimmy Randolph, CEO der Sanford Area Growth Alliance. Ein einzigartiges Merkmal der Partnerschaft besteht darin, dass Stadt und Landkreis sich darauf einigen, die Spezialgebäude nach ihrer Übergabe für einen Zeitraum von bis zu zwei Jahren zu leasen, wenn kein Mieter gefunden werden konnte. Die Bestimmung hilft dem privaten Entwickler, seine Risiken zu verwalten und sogar günstigere Finanzierungsbedingungen von Kreditgebern zu erhalten. Im Gegenzug können Randolph und örtliche Führungskräfte Einfluss auf die Arten von Industrien nehmen, die im Park tätig sein werden – typischerweise Hersteller und andere Arbeitgeber mit höheren Löhnen, deren Präsenz dazu beitragen kann, die lokale Wirtschaft anzukurbeln. „Als Gemeinschaft hielten wir es für wichtig, dass wir ein Mitspracherecht bei der Wahl des Mieters hatten“, sagt Randolph.

Seit Umsetzung der Partnerschaft mit Samet wurden vier Gebäude an neue Arbeitgeber verkauft oder vermietet. Im vergangenen Juni eröffnete Astellas Gene Therapy eine 100-Millionen-Dollar-Produktionsanlage auf einem der 13.000 Quadratmeter großen Grundstücke des Parks. Gebäude. Das japanische Unternehmen beabsichtigt, dort mehr als 200 Mitarbeiter zu durchschnittlichen Gehältern zu beschäftigen, die mehr als doppelt so hoch sind wie der Gesamtdurchschnitt von Lee County. Bezeichnend ist auch, dass umliegende Landkreise das Modell übernommen haben, um Anreize für spekulative Industrieimmobilien zu schaffen. „Damals war es die erste Partnerschaft dieser Art in der Region“, sagt Randolph. Führungskräfte aus Johnston County haben diesen Ansatz beispielsweise mit AdvanceTEC und anderen aktuellen Immobilienpartnern wiederholt.

Teil drei: Was ist nötig, um die Mitarbeiter wieder ins Büro zu bringen?

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Dieses redaktionelle Paket wurde mit finanzieller Unterstützung von CBRE Raleigh erstellt. WRAL TechWire behält die volle redaktionelle Kontrolle über alle Inhalte.